Crescimento e Desempenho Recente dos Fundos Imobiliários de Shoppings
Os fundos imobiliários (FIIs) de shopping centers voltaram a se destacar no mercado em 2025. Após uma queda de cerca de 12% em 2024, o segmento acumula alta de 18,4% no índice IFIX até o momento, mesmo diante de um cenário de juros elevados, com a taxa Selic em 15% ao ano. Em outras palavras, o crescimento está associado à recuperação do consumo presencial, que impulsiona as vendas em shoppings físicos.
No primeiro trimestre de 2025, as vendas por metro quadrado subiram 5,2% na comparação anual, enquanto métricas como vendas nas mesmas lojas (SSS) e aluguel (SSR) cresceram 2,1% e 3,0%, respectivamente. O Lucro Operacional Líquido (NOI) por metro quadrado aumentou 4,7%, evidenciando a boa performance dos portfólios dos principais FIIs de shopping.
Principais Fundos Imobiliários de Shopping em Destaque
Os fundos mais recomendados pelo mercado incluem Hedge Brasil Shopping (HGBS11), HSI Malls (HSML11), Vinci Shopping Centers (VISC11), XP Malls (XPML11), BPML11 e GZIT11. Esses fundos apresentam portfólios diversificados, forte ocupação (taxa média em torno de 95%) e boa geração de receita. Além disso, alguns deles têm foco em shoppings premium voltados para as classes média e alta, que demonstram maior resiliência frente a crises econômicas.
Opções de FIIs Base 10 para Iniciantes
Para quem está iniciando no mercado de FIIs, fundos com cotas mais acessíveis, conhecidos como base 10 (cota em torno de R$ 10), representam uma boa alternativa para começar a investir com baixo capital. Exemplos desses fundos com cota próxima a R$ 10 em 2025 incluem MXRF11 (Maxi Renda), BTCI11 (BTG Pactual Crédito Imobiliário), VGIR11 (Valora CRI) e PORD11 (Polo Crédito Imobiliário).
Esses fundos, em geral, são do tipo papel, focados em títulos de dívida imobiliária e recebíveis, não investindo diretamente em imóveis físicos, como shoppings. Por isso, embora sejam uma porta de entrada acessível para iniciantes construírem uma carteira diversificada, eles não oferecem exposição direta ao setor de shopping centers.
Para exposição direta a shoppings, outros FIIs específicos do segmento, como HGBS11, HSML11 ou VISC11, são indicados, mesmo que o valor da cota seja mais elevado.
Prospecção e Perspectivas Futuras
O setor vive um momento de consolidação e reorganização. Grandes gestoras estão ampliando suas participações, como a aquisição do MALL11 pela Pátria por R$ 2,5 bilhões, que passou a se chamar PMLL11, e a operação da Riza Azzet comprando participações no XP Malls num acordo de R$ 1,6 bilhão. Essas movimentações indicam aposta na retomada sustentada e crescimento do segmento.
O mercado ainda negocia os FIIs de shopping com desconto em relação ao valor patrimonial, com P/VP em torno de 0,86, o que pode representar oportunidade de ganhos futuros. A combinação de vacância controlada, crescimento consistente da receita e despesas gerenciáveis reforça a visão positiva para os próximos meses.
Diante do cenário atual, os FIIs de shopping apresentam proposta atrativa para investidores buscando renda passiva com potencial de valorização. Apesar dos juros altos, a recuperação econômica, a melhora operacional dos shoppings e a seletividade nas aquisições devem, entretanto, garantir performance sólida ao segmento.
